換屋其實是一個大哲學，有很多要注意的眉角，包括應該先買後賣，還是先賣後買?換屋後要登記誰的名字?先購後售且登記同一人會有第二屋限貸等等的問題，都是需要詳加考慮的。
今天要先來跟大家分享換屋一定要知道的節稅技巧–重購退稅。
可以退的稅種包括土地增值稅(地方稅)及房地合一稅(國稅)兩種，需要符合哪些要件?有哪些應注意事項?曾經發生過什麼樣申請失敗的案例，以下來一一跟大家做分享:
土地增值稅退稅要件:
1.登記名義人同一
當初原土地所有人及新購入之土地所有權人必須是同一個人;而地上房屋則可以是本人、配偶、直系親屬所有。(但如果你買的是公寓、華廈、住宅大樓，不用多想，基本上土地及房屋是只能登記為同一人的，只有透天才能將土地及地上房屋分別由不同人持有喔!)
2.不管是先買後賣，或是先賣後買，必須在2年內
確切的2年是從何時起算?
- 先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，新購土地日期原則上看立契日。(立契後逾30日申報增值稅者，以申報日為準)
- 先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地，原則上看立契日。(立契後逾逾30日申報增值稅者，以申報日為準)
3.原有不動產簽約買賣之前1年無出租或作營業的情形
4.本人、配偶或是直系親屬於地上房屋設有戶籍
如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了喔!但要特別注意，如果是先買後賣，買新房屋時舊屋仍要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。所以，購買新屋後，可以先由夫妻一方限設籍過去，另一方仍設籍在舊屋，以利兩間房屋都是在自用狀態喔(或是舊屋請父母、公婆等直系親屬設籍亦可)。
5.退稅金額計算(鼓勵以小換大)
小換大並非以房屋坪數大小計算，而是以土地總現值大小而言。是否可退稅，計算公式如下:
- A=新購土地現值+原已繳的土地增值稅–原出售土地現值
- 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
- 已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。
- 也可以直接用財政部網站試算喔 https://reurl.cc/Z9YEzM
房地合一稅退稅要件:
1.出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內
這裡所指的2年相對單純，均以權狀上之登記日期為準。
2.個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住
3.該出售及重購之房屋無出租、營業或執行業務使用。
4.退稅金額計算(鼓勵以小換大)
這裡就很簡單就真的是看交易總價
- 新屋買價≥舊屋售價：全額退款。
- 新屋買價<舊屋售價:小於出售價額
- 出售舊屋所繳房地合一稅 x（新屋買價 / 舊屋售價）=退稅金額。
- 也可以直接用財政部網站試算喔 https://reurl.cc/Z9YEzM
跟土地增值稅退稅規定比較不一樣的是，房地合一退稅優惠機制，是為了鼓勵自住，對自住要件審認比較嚴格，包含設籍限制為本人、配偶及未成年子女(增值稅的規定為本人、配偶及直系親屬)，但如果是新屋買太太名字、出售先生的房屋，仍然是可以審認的喔(與土地增值稅規定「土地所有權人需同一人」，相比又比較寬鬆)，還有一個超重要的重點是，申請重購退稅的新屋必須列管5年均須符合自住之形式及實質要件，一但經查不符，就會被追繳已退還的房地合一稅。以下整理了幾個國稅局提供常見申請失敗的案例，列舉給大家做為警惕:
退稅失敗案例:
1.買新賣新:
豬媽媽於110年4月間買了間A屋，並設有戶籍，隔年111年12月豬爸爸也買了一B屋，並設有戶籍，過沒多久，豬爸爸在112年2月間出B屋。豬爸爸是否符合重購退稅申請要件?
答:不行，因為…1豬爸爸，是買新賣新(買B賣B)。2豬爸爸實際持有B屋僅2個多月，經國稅局查調B屋之水電費資料，難認豬爸有實際居住使用之客觀情形，因而被追繳以退還之房地合一稅。
案例節錄自財政部台北國稅局新聞稿https://reurl.cc/qrMAV3
2.列管期間5年內不得做出租、營業使用à有公司設立在戶籍內也不行:
也就是說如果有自家公司設立營業登記在該戶內，現況雖為住家使用，仍不符合自用住宅用地認定，將被追繳已退回之稅款。
3.未持續設有戶籍:
雖實際居住該地，短暫遷出『1天』就跟「辦竣戶籍登記」規定不符，會被追繳已退的稅款。(所以說要符合自住的形式、實質要件才行，稅捐機關針對列管案件會每年查核喔…)
資料來源財政部稅務入口網最新消息https://reurl.cc/N4zW89
總整理
| 重購退稅 | ||
| 稅種 | 土地增值稅 | 房地合一稅 |
| 性質 | 地方稅 | 國稅 |
| 申請單位 | 地方稅務局/稅捐稽徵處 | 國稅局 |
| 時間規定 | 2年內 | 2年內 |
| 登記名義人 | 土地須為同一人 | 以本人或配偶名義新購均可 |
| 設籍規定 | 本人、配偶、直系親屬持續設有戶籍 | 本人、配偶、未成年子女持續設有戶籍 |
| 自住列管 | 5年內不得做出租、營業使用 | 5年內不得做出租、營業使用 |
| 退稅金額 | 退稅金額= 新購土地現值+原已繳的土地增值稅–原出售土地現值 (最多退已繳之增值稅額) |
退稅金額= 已繳的房地合一稅 x（新屋買價 / 舊屋售價） |
| 試算網站 | https://reurl.cc/Z9YEzM | |
