【繼承土地賣不掉嗎? 】
前陣子有個同學找我幫忙
他們家從阿公那邊繼承來南部的農地
近期想要出售，用來支付奶奶的長照及醫療費用
又由於當初阿公的遺產是由奶奶及4個子女一起繼承
在繼承人無法協調如何分配的情況下辦成了公同共有
現在賣地，也是一群人綁再一起
意見相左、彼此之間無法信任
本來我是希望用多數決處理(土地法34條之1)
但實際執行上發現
即使委託仲介公司處理，仲介也因為農地價值低、利潤低，
又需要涉入如此複雜的人事關係而卻步
導致賣地的事，遲遲無法有個結果
在事情僵持不下的狀況下
脆瓜後來提供了另一個解方給他
這是在透明房訊的法拍課程中學到的一招
叫做【共有物變價拍賣】
共有物變價拍賣
原則上，公同共有的土地要處分需要經過【全體協議】決定
協議不成，得申請裁判分割
而裁判分割的過程中，法官會視使用情形、經濟效益及當事人意願等
分割方式原則上是採【原物分割】，但原物分割有困難時，
就可以走【變價拍賣】，或者是【部分原物分割、部分變價拍賣】
變價拍賣常見案例
最常遇到變價拍賣的情況如:
兄弟姊妹一起公同共有繼承來的房子
房子長期都是哥哥在住，
弟弟希望哥哥找補他應得的一些錢給他，把他的持分買下來
但價格怎麼就是喬不攏，弟弟也趕不走哥哥，
畢竟他是共有人之一，非無權占有
又如果要區分使用部分，在實際生活層面也不可能區分
(廁所區分一半? 廚房區分一半? 
)
因此協議分割共有財產不成的情況之下
弟弟可以向法院提出「共有物分割訴訟」
這時候法院因為不可能將房子切成兩半 分給兩兄弟
經過調解程序又協議破局的情況
最後只能走變價拍賣
而法院拍定後，哥哥依然可以依同一價格條件
行使【優先購買權】，買回目前住的房子
法院收到錢後，再將哥哥、弟弟應分配的價金
分別分給兩位共有人
變價拍賣 時程
畢竟是走法院程序，原則上依經驗來看
幾乎也要1-2年左右
最後，回到朋友的案例
脆瓜建議他
與其僵持著因為共有人太多紛紛擾擾賣不掉
不如申請法院分割共有物
做變價拍賣共有物吧!!!
還有一個最大的重點是
變價拍賣共有物，跟一般的法拍不一樣喔!
一般的法拍有分第一拍到第四拍
如果沒拍出去就要重新申請
變價拍賣共有物則是拍賣到賣出去為止喔
雖然價格可能未必會比仲介賣得漂亮
但在仲介也愛莫難助時，卻不失為一個務實的解決方法
(重點是，脆瓜見識過法院協調的威嚴，在那種情況下，在盧的人也必須有個結論，法院已不會跟你耗時間，確定無法協議，就走變價拍賣吧)
